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2018二手房评估价如何计算 2018二手房评估价计算标准介绍

来源:信用家装修网 发布时间:2018-01-12 11:01:57 阅读(1180)

二手房市现在大多数家人都会选择购买的,我们在购买二手房之前都需要先进行评估价值,很多人对于二手房评估价计算方式很感兴趣,那么2018二手房评估价如何计算?下面信用家装修网小编带来2018二手房评估价计算标准介绍。

2018二手房评估价计算标准介绍

2018二手房评估价如何计算?

国家没有明确规定,而是随行就市,也就是评估机构收费标准由市场调节。例如:房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的0.42%,100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%,500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。

2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%,5000万元以上的收取评估总价的0.012%。例如,一套150万元的房屋,今后需缴纳的评估费将为100万×0.42%+(150万-100万)×0.3%=4200+1500=6700元。

2018二手房评估价计算标准介绍

一、测算价格,二手房以同地区商品房价格为基准:

1、房屋因素

(1)折旧:年折旧-2%

(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;

(4)朝向:无朝南外门窗-5%

2、环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点小学区+15%

2018二手房评估价计算标准介绍

二、计算折旧

房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

(1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。

它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

(2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。

在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。

2018二手房评估价计算标准介绍

(3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为:

造价-残值 造价×(1-残值率)

消费者在购买旧房时,也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为:

旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

当然,确定房屋的价格还要考虑很多因素,如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

以上就是信用家装修网小编带来的“2018二手房评估价如何计算 2018二手房评估价计算标准介绍”全部内容,想必大家看完小编介绍的2018二手房评估价计算标准有所了解了,希望对于大家购买二手房会有帮助。

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